Análise de áreas para incorporação: o que inviabiliza um terreno, antes da compra

Dois lotes vizinhos, do mesmo tamanho e do mesmo preço, podem render projetos de porte completamente diferente — e um dos dois pode não render nada. A análise que separa os dois é a que esta tela faz.

app.viabili.com.br

Acesse agora O sistema por dentro. O teste é gratuito e não pede cartão.

O que a análise cobre

Um terreno é inviabilizado por coisas que não aparecem na escritura nem no preço do metro quadrado. São 22 camadas de restrição urbanística cruzadas com o lote, e cada uma pode reduzir um projeto — algumas a zero:

Por que a área é montada com vários lotes

Porque na incorporação real quase nunca se compra um SQL só. O terreno de um projeto é a soma de dois, cinco, doze lotes contíguos — e é a soma que tem de ser analisada.

Montando a área no mapa, o sistema calcula:

• Área total e testada do conjunto, não de cada lote
• Potencial construtivo pelos coeficientes da zona de cada parte
• Estudo de massa — o volume que caberia ali, com os recuos e o gabarito da zona
• Indicadores para comparar áreas entre si

E mostra as restrições de cada lote da área. Um lote tombado no meio de onze limpos muda o projeto inteiro, e é o tipo de coisa que se descobre tarde quando a análise é lote por lote, em abas separadas.

O erro que essa tela existe para evitar

Olhar o zoneamento e parar ali.

O zoneamento diz o que a regra de uso e ocupação permite. Ele não diz se o terreno é tombado, se está em área envoltória de um bem vizinho, se tem histórico de contaminação, se há melhoramento viário planejado por cima, ou se parte dele é área pública.

Qualquer uma dessas pode reduzir o projeto a zero — e nenhuma aparece na camada de zoneamento. É por isso que um estudo sério cruza várias camadas, e é por isso que fazer isso à mão, em sete portais, é onde as coisas passam batido.

O que mais aparece junto com a área

Além das restrições, na mesma tela:

• Titularidade indicada pelo cadastro, e a matrícula oficial pedida ao cartório de dentro do sistema, com leitura por IA
• Histórico de ITBI — mais de 20 anos de transações do lote, com valores
• Histórico de alvarás de aprovação e execução
• Outorga onerosa e o cálculo da contrapartida
• Dossiê em PDF com tudo junto, para levar à reunião

Quanto custa

As camadas de restrição, o zoneamento e o estudo de massa entram no plano. Documento de terceiro — matrícula, ITBI, nome do proprietário — é cobrado por uso, com crédito.

Duas ressalvas, e elas mudam como usar

O cruzamento é geográfico, não cadastral. As camadas são polígonos, e a relação com o lote vem do encaixe no mapa — não de um código de lote que venha na origem do dado. Isso quer dizer que a resposta é um indicativo forte, e a confirmação está no processo administrativo daquela área junto ao órgão.

O mapa diz onde olhar; o documento diz o que é. Uma envoltória no mapa avisa que existe restrição de patrimônio ali; o que ela restringe está na resolução do tombamento daquele bem. A economia real não é dispensar a leitura do documento — é saber qual documento ler, entre milhares, em vez de descobrir depois da compra.

Só São Paulo capital

A base é o município de São Paulo. Não há cobertura de outras cidades, e não há previsão anunciada — dizer o contrário para ganhar uma assinatura seria vender o que não existe.