Um programa para gerenciar a incorporação, da prospecção ao projeto aprovado

A incorporação começa muito antes da obra — e a parte que decide o resultado é justamente a que costuma ser feita em sete portais abertos e uma planilha. A Viabili junta essa etapa inteira numa tela.

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O que o sistema faz

A Viabili cobre a fase que vai de achar o terreno até ter o estudo pronto para decidir a compra. Não é software de obra, nem de vendas, nem ERP financeiro — é a etapa anterior a tudo isso, que é onde o dinheiro se ganha ou se perde.

Na prática, cada terreno passa por seis coisas dentro do sistema:

Para quem serve

Não é para todo mundo, e vale dizer antes:

• Incorporadora que atua em São Paulo capital. A base é o município de São Paulo. Fora dele, o sistema não tem o que mostrar.
• Quem prospecta terreno com frequência — não quem compra um lote a cada dois anos. O valor aparece no volume: é a diferença entre olhar quarenta terrenos por mês e olhar quatro.
• Time pequeno a médio. De uma pessoa até algumas dezenas. Acima disso o plano é outro, negociado.

O que ele substitui

Esta é a conta que interessa. Sem o sistema, a mesma análise exige:

• GeoSampa aberto, uma camada por vez, para zoneamento e cada restrição
• O portal da SVMA para contaminação
• CONPRESP, CONDEPHAAT e IPHAN, três sites diferentes, para tombamento e envoltória
• A legislação municipal para conferir o perímetro e a vigência
• O portal dos Registradores para a matrícula
• Uma planilha para juntar tudo e não perder o que já foi visto

São sete lugares, e o resultado é um arquivo que só quem montou entende. A Viabili não descobre nada que não esteja em fonte pública — ela junta, cruza com o lote e guarda. É isso que ela faz, e é honesto dizer nesses termos.

O controle sobre o que a equipe faz

Numa incorporadora, o problema não é só analisar: é saber o que cada pessoa está analisando — e não perder o histórico quando alguém sai.

O sistema tem duas formas de organizar isso, e a diferença importa:

Quadro pessoal com equipes. Cada pessoa tem o próprio painel de terrenos e pode compartilhar áreas específicas com quem quiser. Serve para time em que cada um prospecta a sua região.

Quadro de equipe fixa. O painel passa a ser um só, compartilhado, e o pessoal deixa de existir. Serve quando o responsável precisa de controle total sobre o que a equipe faz — todo terreno visto por qualquer pessoa aparece para todos.

A segunda não é obrigatória, e a escolha é do dono da conta. É uma decisão de gestão, não de configuração.

Quanto custa

Consultas de documento — matrícula no cartório, nome do proprietário, valores de ITBI — são cobradas por uso, com crédito. O plano cobre o sistema; o documento é custo de terceiro repassado.

Duas ressalvas que a gente faz de propósito

A titularidade do cadastro é indicativa. A base cadastral que alimenta o nome do proprietário é de 2019. Ela indica quem consta, e acerta na maioria dos casos — mas quem confirma é a matrícula, tirada no cartório. Quem promete descobrir o dono num clique está vendendo o que não tem.

Restrição de mapa aponta, o documento decide. As camadas dizem se o lote está dentro de um perímetro. O que aquele perímetro restringe está na resolução ou no processo administrativo daquela área. O sistema serve para saber onde olhar — e economiza justamente o tempo de descobrir isso.