Como calcular a outorga onerosa do direito de construir

Construir acima do coeficiente básico tem preço, e ele entra na conta de viabilidade como custo do terreno — não como taxa administrativa. Aqui está a fórmula oficial e o que cada fator dela significa.

Escrito pela equipe da Viabili · Publicado em 3 de setembro de 2026

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A resposta curta

Outorga onerosa do direito de construir (OODC) é a contrapartida financeira paga à Prefeitura pelo direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno, até o limite do coeficiente máximo da zona.

Ela está prevista no Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) e no Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei nº 16.050/2014). A fórmula do PDE é:

                    Área construída adicional
Valor da outorga = ─────────────────────────── × V(terreno) × Fs × Fp
                        Coeficiente máximo

Os dois fatores são o que faz duas obras do mesmo tamanho pagarem valores diferentes. Um empreendimento de habitação de interesse social e um de alto padrão, no mesmo terreno e com a mesma metragem adicional, não pagam o mesmo.

Para onde vai esse dinheiro

Todo o arrecadado com outorga é destinado ao FUNDURB — Fundo de Desenvolvimento Urbano, e a aplicação é vinculada: habitação de interesse social, transporte público, corredores de ônibus, ciclovias, parques e infraestrutura urbana.

Vale saber porque muda a conversa: não é imposto, é contrapartida. Você compra um direito de construir que o terreno não tinha, e o valor volta para a cidade em obra.

O erro de conta que mais dói

Tratar a outorga como despesa administrativa, e não como custo de aquisição do potencial construtivo.

Dois terrenos com o mesmo preço por metro quadrado podem ter custos totais muito diferentes se um exige outorga e o outro não. Comparar terrenos pelo preço do metro quadrado, sem a outorga na conta, é comparar coisas diferentes — e é como um terreno "barato" vira o mais caro do estudo.

Onde a outorga não se aplica

Dentro de uma Operação Urbana Consorciada (OUC), o mecanismo é outro: o CEPAC.

O CEPAC — Certificado de Potencial Adicional de Construção — é um título emitido pela Prefeitura, gerido pela SP-Urbanismo e negociado na B3 sob regulamentação da CVM. Em vez de pagar contrapartida à Prefeitura, a incorporadora compra os certificados e os vincula à matrícula do imóvel.

A diferença de resultado é grande: aderindo à operação urbana, o empreendimento acessa parâmetros que o zoneamento comum não dá — coeficiente de aproveitamento até 4,0, taxa de ocupação de 70%, gabarito livre e possibilidade de uso que a zona original não permitiria. Quem não compra CEPAC fica travado no coeficiente básico de 1,0.

Cada operação urbana tem estoque limitado de metros quadrados adicionais, por setor e por uso — residencial e não residencial contam separado. Estoque esgotado é assunto encerrado, por mais que o terreno seja bom.

A Viabili tem o simulador de outorga, e não tem monitor de CEPAC. O cálculo da OODC está no sistema, com os parâmetros da zona do lote. O acompanhamento de estoque e preço de CEPAC é módulo previsto, ainda não entregue — e enquanto não estiver, o estoque se consulta na SP-Urbanismo.

Onde consultar na fonte oficial

• Estoques de potencial construtivo (SMUL) — planilhas oficiais de estoque e arrecadação: prefeitura.sp.gov.br — estoques de potencial construtivo
• SP-Urbanismo — estoque de CEPAC por operação urbana e setor
• Legislação municipal — o texto do PDE e da LPUOS: legislacao.prefeitura.sp.gov.br

Simulação é simulação. O valor devido é apurado no processo de licenciamento, com os parâmetros e a referência de valor vigentes na data. Um simulador serve para decidir se vale seguir — não para fechar contrato.