Alvará de aprovação e alvará de execução: qual é qual

Aprovar projeto e poder construir são duas coisas, e cada uma tem seu alvará. Confundir as duas é o tipo de erro que aparece no cronograma, não no papel.

Escrito pela equipe da Viabili · Publicado em 3 de setembro de 2026

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A resposta curta

São dois atos distintos, emitidos em momentos distintos:

Aprovar o projeto não autoriza construir. São duas etapas, com requisitos próprios, e a segunda depende da primeira.

Em São Paulo, o licenciamento de edificação é regido pelo Código de Obras e Edificações — Lei nº 16.642/2017, regulamentada pelo Decreto nº 57.776/2017.

Por que a distinção importa num cronograma

Porque o intervalo entre uma e outra é tempo real, e ele entra na conta de viabilidade.

Ter o alvará de aprovação em mãos permite: fechar financiamento com o projeto aprovado, registrar a incorporação, lançar as vendas. Não permite mexer no terreno. Quem monta cronograma contando obra a partir da aprovação erra o início.

E há o inverso: um terreno anunciado com "projeto aprovado" pode estar longe de poder receber obra, dependendo do que falta para o alvará de execução.

Por que o histórico de alvarás de um lote é informação valiosa

Esta é a parte que quase nunca se consulta, e é das mais reveladoras numa prospecção.

O que já foi pedido, aprovado ou negado naquele terreno conta a história dele:

• Projeto aprovado no passado mostra o que a Prefeitura aceitou ali — e serve de referência do que é aprovável
• Alvará que expirou sem obra sugere que algo travou: pode ter sido dinheiro, pode ter sido um problema no terreno
• Pedido negado é o dado mais útil de todos, porque indica um obstáculo que talvez continue lá
• Obra executada e não regularizada aparece como divergência entre o alvará e o que está construído — e isso vira passivo do comprador

Nenhuma dessas coisas está na matrícula nem no zoneamento. Elas estão no histórico de licenciamento.

O que costuma travar entre uma etapa e a outra

Sem entrar no detalhe procedimental, que varia por tipo e porte de obra, os travamentos recorrentes são:

• Outorga onerosa não recolhida — ver como calcular a outorga
• Anuência de órgão de patrimônio, quando há tombamento ou área envoltória
• Manifestação ambiental, quando há contaminação ou suspeita
• Alinhamento viário, quando há melhoramento sobre o lote
• Questão de titularidade, quando parte da área é pública ou cedida

Note o padrão: quase tudo que trava a passagem de aprovação para execução é uma restrição que já dava para ver antes de comprar o terreno.

Onde consultar na fonte oficial

• Portal SP 156 — o canal de serviços e consultas da Prefeitura de São Paulo: sp156.prefeitura.sp.gov.br
• Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) — o licenciamento de edificações e a consulta de processos
• Legislação municipal — o texto do Código de Obras e do decreto que o regulamenta: legislacao.prefeitura.sp.gov.br

Esta página explica a diferença entre os dois atos; não é um manual de procedimento. O rito, a documentação exigida e os prazos variam por tipo, porte e enquadramento da obra, e mudam por norma. Para instruir um processo concreto, a fonte é a SMUL e o profissional responsável técnico — não uma página de internet, esta inclusive.